FAKTOR PENENTU INVESTASI TANAH, RUMAH, RUMAH KOS, KIOS DAN APARTEMEN

A. TEKNIK PERBANDINGAN DATA PASAR TERHADAP NILAI TANAH

Di dunia properti, nilai tanah merupakan unsur yang sangat oenting,  karena untuk proses pengembangan bangunan apapun di atasnya memerlukan tanah sebagai fondasinya atau dasarnya. 

Nilai tanah amatlah penting mengingat tiga sifat yang dimilikinya :

• Tidak terpengaruh dengan faktor waktu.
• Aset yang secara fisik jumlahnya tidak bertambah.
• Investasi jangka panjang untuk menyimpan kekayaan.

Metode penilaian tanah adalah penting untuk diingat bahwa tanah selalu dinilai dalam penggunaan tertinggi dan terbaik. Metode paling handal menilai tanah adalah menunjuk pada pasar , atau metode perbandingan langsung pada data penjualan.

B. KRITERIA DATA PEMBANDING

Agar penjualan tanah kosong disebut sebagai pembanding, nilai tanah harus kompetitif dengan subjek tanah dengan masing-masing data penjualan, yakni data penjualan haruslah data yang baru.

Sebaiknya tanah yang dibandingkan terletak dalam lingkungan yang sama dengan subjek properti yang dipengaruhi kondisi sosial dan ekonomi yang sama.

Data yang dikumpulkan dari data pembanding sebaiknya memuat informasi rinci tentang fisik, aspek hukum dan lokasi.

Informasi ini membantu dalam penentuan perbandingan dengan subjek properti.

Sumber data tentang nilai tanah kosong dapat diperoleh dari catatan publik, seperti Kantor Notaris atau kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan.

Kantor Agen Properti , Pengembang, dan Lembaga Pembiayaan juga bisa dijadikan sumber yang dapat diandalkan dalam memperoleh data pasar tanah kosong.Bahkan iklan di surat kabar dan majalah pun bisa dijadikan sumber. 

C. TIGA FAKTOR PENENTU INVESTASI TANAH, RUMAH, RUMAH KOS, KIOS, DAN APARTEMEN.

a. Lokasi
Pilihlah lokasi yang mudah dijangkau dan terpantau oleh anda sendiri. Hal ini berkaitan dengan pengawasan.
Banyak sekali kasus bangunan liar yang berdiri di tanah kosong yang tidak terpantau. Jika anda sudah terlanjur membeli tanah di luar kota atau di daerah yang berbeda dengan tenpat tinggal Anda (Mungkin karena Murah ).
Sebaiknya titipkan kepada orang yang bisa dipercaya atau beri kesempatan kepada warga sekitar untuk menggarapnya dengan perjanjian di atas kertas bermaterai.

Anda juga perlu memerhatikan akses jalan.
Jangan sekali-kali membeli tanah yang tidak memiliki akses jalan karena investasi anda tidak akan pernah tahu pasti kapan rencana tersebut terlaksana.
Sumber air juga penting . Meskipun anda tidak berniat menggarap tanah tersebut perlu juga ditanyakan kondisi dan sumber ar di daerah itu, karena air merupakan kebutuhan vital.
Sementara itu, cek juga apakah daerah itu bebas banjir atau tidak? lakukan pengecekan langsung ke lokasi, dan tanyakan detailnya kepada masyarakat sekitarnya.

Cek juga kondisi tanah, apakah tanah sawah atau tanah darat? dan ketinggian tanah.
Lebih tinggi  dari jalan atau lebih rendah?
Sudah sesuaikah dengan tujuan anda? Perhatikan lingkungan sekitar, apakah ada pembangunan berskala besar di sekitar daerah tersebut? jika ada berarti daerah itu punya prospek yang cerah.

b. Harga

Jika anda sudah vovok dengan kondisi dan lokasinya yang perlu diperhatikan adalah masalah harga.
Harga yang terbaik untuk membeli tanah sebenarnya harga di bawah nilai NOP tanah, tetapi beruntung jika ada orang yang butuh uang lalu menjual dengan harga separuhnya.
Namun harga yang cukup adil (fair_ adalah harga yang sama dengan harga NJOP . Lebih baik anda survei juga harga di sekitarnya sebagi pembandingan, perlu diingat bahwa harga penawaran selalu lebih tinggi dibandingkan dengan harga sebenarnya semakin baguslokasinya biasanya semakin mahal.

c. Legalitas dan Rencana Pemerintah

Hal lain yang perlu anda cermati adalah status tanah konsultasikan deengan notaris/PPAT (pejabat pembuatn akta tanah) untuk membantu pengecekan. Status tanah ada beberapa macam sebagai berikut:

1. Tanah adat/girik/letter c. Sebenarnya girik bukanlah bukti kepemilikan atau hak atas tanah. Girik hanya bukti pembayaran pajak atas tanahadat atau tanah garapan, atau bukti bahwa seseorang menguasai sebidang tanah garapan. Oleh karena itu, stataus hukum tanah girik tidak kuat, tetapi bisa dijadikan dasar untuk pembuatan sertifikat.
2. Sertifikat hak adalah bukti kepemilikan yang sah dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional setempat dan diakui negara. Sertifikat hak sendiri ada beberapa macam yaitu hak milik, hak guna bangunan, dan hak guna usaha.

Selain itu anda perlu mengecek juga rencana pemerintaha terhadap daerah tersebut. Anda bisa mengecek melalui dinas tata kota atau dinas bangunan daerah setempat. Jangan samoai tanah yang akan dibeli ternyata meruparakn rencana pengembangan jalan, meskipun sebenarnya anda akan mendapat ganti rugi  jika itu terjadi, setidaknya rencana tersebut bisa menjadi bahan pertimbangan anda. Tanyakan juga rencana tata ruang dan peruntukan daerah tersebut. Apakah sesuai dengan tujuan anda?????
karena jika tidak sesuai, anda akan sulit mendapatkan izin mendirikan bangunan (IMB). Mengenai IMB sangaat berguna jika suatu saat anda membutuhkan pinjaman dari bank. Anda harus berhati-hati membeli lahan kosong di daerah perumahan, kadang-kadang developer nakal menjual lahan sisa yang sebenarnya peruntukan dan izinnya adalah daerah hijau. Meskipun bisa juga diurus izinnya hanya saja akan keluar uang lebih besar.