CARA MENGHITUNG PROFIT INVESTASI TANAH DAN RUMAH

Berikut contoh sederhana cara menghitung besarnya profit investasi tanah dan rumah. Perhitungan ini dibuat sederhana mungkin agar mudah dipahami dengan metode pendekatan pasar dan berdasarkan asumsi.

1. Bapak Z membeli tanah pada tanhun 2005 di daerah A seluas 375 m Persegi , dengan harga per meternya sebesar Rp. 550.000,-. Pada tahun 2007 menjualnya seharga Rp. 800.000,-. Capital gain didapatkanya sebagai berikut :

Tanpa biaya-biaya investasi iklan

Harga Investasi / Beli
375 m Persegi X Rp. 550.000,-    = Rp. 206.250.000,-
Harga Jual
375 m Persegi X Rp. 800.000,-     = Rp. 300.000.000,-

Gain = Harga Jual - Harga Investasi / Beli 

Gain  = Rp. 300.000.000 - Rp. 206.250.000,-
         = Rp. 93.750.000,-

Capital Gain =    Gain                         x 100 %
                          Harga Investasi  

Capital Gain  = Rp. 93.750.000      X 100 % = 45 %
                        Rp. 206.250.000,-

2. Bapak A mempunyai sebidang tanah seluas 500 M persegi, yang baru dibeli dari Bapak B tahun ini dengan harga Rp. 500.000,- per M Persegi sesuai dengan harga NJOP. Keadaan tanah yang dibeli oleh Bapak A belum dipagar dia berencana menjual satu setengah tahun kemudian harga minimal yang dapat diperoleh Bapak A sebagai berikut :

Biaya Investasi

- Pembelian Tanah  
500 M Persegi X Rp. 500.000  = Rp. 250.000.000,-
- Biaya Notaris (AJB )
0,5 % X Rp 250.000.000         = Rp. 1.250.000,-
- Biaya balik nama sertifikat      = Rp. 1.000.000,-
- Biaya pemagangan beserta
biaya perawatan 1,5 tahuan      = Rp. 22.000.000,-
Total Investasi                           = Rp. 274.250.000,-

- Bapak A mengharapkan capital again 35 %
- Gain yang didapatkan Bapak A 0,35 X Total Investasi = 0,35 x Rp. 274.250.000 = Rp. 95.987.500
- Maka harga jual miimum, di luar biaya pajak PPh 5 % Rp. 274.250.000,- + Rp. 95.987.500
 = Rp. 370.237.500,-

3. Bapak A memiliki rumah yang dibeli dua tanhun lalu seharga Rp. 325 juta dengan luas tanah 275 M persegi dan luas bangunan 150 M persegi. Berdasarkan NJOP tahun sekarang Rp. 800.000,- per M Persegi. Perhitungan harag Captal Gain jika Bapak A ingin menjualnya sebagai berikut :

- Investasi awal membeli rumah                       = Rp 325.000.000,-
- Harga rumah tahun ini (Sesuai NJOP)
- Tanah 275 M persegi X Rp. 950.000.000,-  =  Rp. 261.250.000,-
- bangunan 150 M persegi X Rp. 800.000,-    =  Rp 120.000.000,-
                                                                            Rp. 381.250.000,-

- Harga rumah yang wajar jika Bapak A ingin menjualanya
-Harga rumah sesuai NJOP x 20 %
(20 % dilihat dari perhitungan PBB )
Rp. 381.250.000 x 20 %                                 = Rp. 76.250.000,-
- Harga rumah wajar                          
Rp . 381.250.000 + 76.250.000                       = Rp. 457.500.000.-
- gain yang diperoleh oleh bapak A
Rp. 457.500.000 - Rp. 325.000.000                 = Rp. 132.500.000,-\
-Capital gain (tanpa biaya-biaya lain)  
Rp. 132.500.000 x 100 %                                = 40,76 %

atau jika dibulakan menjadi 41 % Rp. 325.000.000

WAKTU YANG TEPAT UNTUK MEMBELI RUMAH

Mempertimbangkan waktu yang tepat untuk membeli rumah dengan harga murah ada beberapa kondisi yang patut diketahui sebagai berikut:

a. Membeli melalui pengembang pada saat promosi

Biasanya pengembang dalam promosinya memberikan potongan harga (discount). Jika anda ingin informasi semacam ini, biasanya pengembang sendiri akan mengumumkan melalui iklan di surat kabar, iklan di tv , radio, brosur, spanduk, atau pada saat diadakan pameran.
Hal ini digunakan oleh pengembang untuk menarik calon pembeli untuk melihat ke lokasi perumahan.

b. Pemilik membutuhkan uang segera.

Pada kondisi tertentu kadang-kadang pemiik rumah membutuhkan uang yang cukup besar dalam waktu sesegera  mungkin atau kebutuhan mendesak, si pemilik rela menjual rumahnya di bawah harga pasar.
Pada kondisi inilah waktu yang terbaik untuk membeli rumah dengan mendapatkan harga yang relatif murah.
Anda dapat mengetahui informasi seperti ini, baik melalui properti saudara, maupun tetangga.

c. Perkonomian negara yang tengah lesu.

Hampir setiap negara mengalami kelesuan secara ekonomi.
Hal ini dapat di tandai dengan tingginya angka inflikasi, sektor industri, macet, dana banyaknya angka pengangguran.
mengenai dampak seperti ini sangat dirasakan bagi masyarakat yang sulit mencari uang. Mungkin ada sebagaian masyarakat yang harga murah sebagai konsekuensi logis untuk mendapatkan uang.

d. Membeli melalui lelang properti
Biasanaya membeli rumah di balai lelang bisa mendapatkan harga yang lumayan murah.
Info mengenai balai lelang dapat diakses melalui inernet.

TIPS: MEMBELI RUMAH SECOND
a. Menanyakan status kepemilikan rumah tersebut.
b. Apakah rumah tersebut cukup besar untuk saat ini dan masa yang akan datang?
c. Apakah tata letak rumah itu cocok untuk keluarga anda?
d. Apakah ada tempat untuk menyimpan barang-barang anda?
e. Apakah garasi mobil mencukupi untuk kendaraan anda?
f. Apakah pada saat menempati rumah nanti memerlukan renovasi besar atau tidak?
g. Apakah luas halaman cocok  dengan yang anda inginkan?
h. Apakah jumlah kamar keluarga dan kamar mandi cukup bagi anggota keluarga?
i. Penawaran atau penambahan dekorasi apa yang perlu dilakukan segera?
j. Apakah ada dinding atau lantai yang retak atau pecah?
k. apakah ada atap yang bocor?
l. Apakah pintu rumah atau kusen rumah masik baik?
m. Sarana air yang digunakan apakah berupa air tanah atau PAM?

LANGKAH PENTING DALAM MEMBELI RUMAH

Berikut ini beberapa langkah penting yang perlu anda perhatikan dalam membeli rumah.

a. Mencari dan mengumpulkan informasi

Carilah informasi selengkap - lengkapnya mengenai rumah yang akan anda beli, yang meliputi status sertifikat, harga yang ditawarkan, serta luas tanah dan bangunan.

b. Melakukan perbandingan 

Lakukan perbandingan dengan rumah-rumah yang berada di sekitarnya dalam hal desain, bentuk arsitektur, dan kondisi lingkungan.

c. Mempelajari tren harga

Bandingkan harga ruamh yang berlaku pada saat ini, menurut jenis dari suatu wilayah rumah tersebut.

Dengan mengetahui harga pasaran rumah, akan menemukan harga,anda dapat meminta pendapat lain mengenai rumah yang diinginkan seperti malalui agen properti, sahabat, orangtua , atau propesional yang terkait.

d. Menengenali kebutuhan 

Kebutuhan biasanya disesuaikan dengan besar kecilnya rumah, luas tanah dan luas bangunan, jumlah kamar tidur, gaya arsitektur dan tata letak interior, serta arah rumah yang anda inginkan.

e. Menetapkan anggaran dana

Berapa harga yang tepat untuk anda? sebaiknya anda menyesuaikan dengan keadaan keuangan anda dalam membeli rumah.

  

f. Menghubungi pihak notaris /PPAT

Untuk menjaga keamanan dalam proses jual beli rumah karena masalah hukum dalam proses jual beli ini lumayan kompleks dan memerlukan kepastian hukum, sebaiknya anda menggunakan jasa notaris.

g. Mempelajari Sitem Pembayaran

Dalam hal ini anda perlu mengatur sistem pembayaran atas transaksi yang akan dilaksanakan. 

Akan lebih baik jika sistem pembayaran tersebut mudah dan tidak menimbulkan resiko kejahatan bagi kedua belah pihak. Misalnya pembayaran melalui pembayaran melalui transfer pihak bank. 

TIPS : 

Anda harus lebih mengenal pengembang (developer), dilihat dari track record di proyek terdahulu melaui berita di koran, internet, atau surat pembaca. 

yang paling perlu diingat jangan hanya percaya pada brosur.

Pilihlah developer yang telah bekerja sama dengan pihak bank.

Biasanyabank telah mengevaluasi developer secara keseluruhan seperti status tanah, peruntukan lahan, sertifikat yang dimiliki developer, dan aspek lain seperti fasilitas umum, sosial, dan kondisi lingkungan.

Perhatikan pula isis perjanjian jual beli dengan pihak pengembang waktu serah terima, kualitas bangunan yang digunakan waktu pengalihan hak, uraian objek pengikatan jual beli dan penyelesaian perselisihan.

LIMA HAL PENTING DALAM MEMBELI RUMAH

a. Lokasi 

Pemilihan lokasi merupakan prioritas yang patut anda pertimbangkan. lokasi rumah yang mudah dijangkau oleh sarana transportasi,

keadaan lingkungan  yang aman dan nyaman serta dekat dengan tempat bekerja, sekolah, pasar, rumah sakit, atau dengan kata lain rumah harus strategis membantu meningkatkan nilai jual anda nantinya pada masa mendatang.

b.Kualitas bangunan dan tata letaknya.

Faktor bangunan meliputi luas tanah beserta bangunannya, unsur-unsur bahan yang digunakan, desain, dan tata letak bangunan.

Unsur lain yang patut diperhatikan adalah fondasi, struktur bangunan, atap bangunan , dinding bangunan, jendela, lantai, langit2, instalasi kabel listrik instalasi kabel telepon, dan air.

c. Harga

Faktor harga rumah memang relatif, yakni tergantung pada kemampuan dan kebutuhan untuk membeli.

d. Prospek

Jika anda membeli rumah berarti juga melakukan investasi. Prospek rumah pada masa akan datang perlu diperhatikan secara cermat.

Prospek akan baik jika anda membeli rumah si suatu wilayah yang kelak akan berkembang sesuai dengan perencanaan kota.

Yang perlu anda perhatikan hindari membeli rumah di lahan yang bersengketa, rawan banjir, longsor, dan lokasi yang kena penggusuran.

e. Investasi 

Dalam membeli rumah ada orang yang bertujuan bukan untuk dihuni sendiri, melainkan juga untuk investasi, yakni disewakan atau dijual kembali.

Sebagai pedoman investasi, jika rumah yang akan disewakan yield value yang dapat diperoleh 3-5% pertahun dan potensi capital gain jika dijual 10-20%.

Di lokasi perumahan yang masih taraf pengembanagn dan berprospek capital gain-nya hingga 25%.s