W.Eldred, Phd (2006), Pakar dan praktisi properti dari Amerika Serikat telah merumuskan sebuah kerangka kerja yang dinamakan DUST.
DUST tersebut adalah demond (permintaan), utility(kegunaan), Supply (pasokan), dan transfer (pengalihan), Kerangka kerja DUST ini dapat menciptakan kekayaan melalui properti dan berfokus pada enam langkah dengan uraian sebagai berikut:
1. TUJUAN BISNIS
Tujuan bisnis ini menitikberatkan pada pengenalan diri sendiri, termasuk sumber daya pribadi dan keuangan yang dimiliki, kemudian memilih satu program investasi dan strategi pasar yang akan memenuhi tujuan bisnis tersebut.
2. MEMPERSIAPKAN INVESTIGASI
Setelah menetapkan tujuan bisnis, langkah selanjutnya adalah mempersiapkan investigasi tentang studi pasar dan analisis investigasi. Langkah-langkah dalam mempersiapkan investigasi sebagai berikut:
- Memerhatikan dan mengerti data segmen yang dituju, arah pergerakan pasar, dan dapat menilai berapa nilai pasar dari sebuah properti.
- Mampu mengidentifikasi properti secara fisik, yang meliputi luas, ukuran spesifikasi, perpajakan, dan dokumen perizinan dari sebuah properti.
- Menguasai wilayah geografis dari suatu properti, karena masing-masing wilayah mempunyai karekteristik yang berbeda satu sama lain.
- Waktu, batasan waktu perlu direncanakan dengan aplikasi dengan kondisi di lapangan, perspektif waktu yang berbeda memunculkan investasi yang berbeda pula, sebab jenis properti tertentu mempunyai masa tren yang tertentu juga.
3. ELEMEN
Elemen nilai pada intinya adalah sebagai pengumpulan data properti dan pasar selengkap mungkin. Ada beberapa hal yang perlu diketahui dalam elemen nilai ini.
- Permintaan. Siapa yang menjadi target pasar?
- Utilitas. Hal apa saja yang dapat memberikan manfaat yang disediakan untuk konsumen?
- Siapa yang menjadi pesaing ???
- Metode promosi dan persyaratan administrasi (kontrak, perjanjian) apa saja yang digunakan??
4. MENAKSIR NILAI PROPERTI
Dapat menaksir nilai properti dari berbagai kemungkinan, baik dari sudut pandang konsumen maupun tujuan keuangan yang diharapkan. Ada beberapa hal untuk menaksir nilai dari suatu properti;
- Pendekatan biaya.
- Pendekatan perbandingan penjualan.
- Pendekatan pendapatan.
- Mencari keuntungan dari nilai investasi tersebut.
5. MEMADUKAN DAN MEMUTUSKAN.
Untuk memadukan dan memutuskan ada tiga macam teknik yang digunakan .
- Pendekatan perbandingan penjualan
Teknik ini lebih dikenal dengannpendekatan data pasar pada prinsipnya adalah membandingkan keadaan harga penjualan dan fitur-fitur dari penjualan terkini dari properti serupa yang akan dinilai. Prosesnya dapat dilihat sebagai berikut:
ANALISIS SUBJEK SEBAGAIMANA MESTINYA ===> IDENTIFIKASI DAN MEMEILIH PROPERTI SEBANDING ==> VERIFIKASI KONDISI PENJUALAN ==> BANDINGKAN PROPERTI DENGAN SUBJEK == > LAKUKAN PENYESUAIN==> HITUNG NILAI PASAR YANG DIINDIKASI
- Pendekatan Biaya
Memprediksi penghitungan biaya yang harsu dikeluarkan untuk merekrontuksi properti yang dimaksud (ditambah dengan nilai tanah) pada saat ini, kemudian menguranginya dengan jumlah tertentu sebagai depresiasi / penyusutan jika properti tersebut merupakan bangunan lama.
- Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan ini didasarkan pada pendapatan bersih dari uang sewa suatu properti, kemudian mengubah dari pendapatan tersebut menjadi perkiraan nilai pasar. Perhitungan pendekatan pendapatan ini sangat baik diterapkan terhadapproperti yang menghasilkan pendapatan seperti gedung perkantoran, apartemen, hotel, dan pusat perbelanjaan.
6. MENJALANKAN
Langkah ke -6 ini merupakan langkah terakhir, yaitu menjalankan, mengawasi, serta merevisi strategi yang telah dipergunakan.
:.
Posts
